Theo khoản 1, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) quy định về điều kiện cần đáp ứng đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản như sau: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập DN theo quy định của pháp luật về DN hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là DN kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này. Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.
Tại khoản 3: cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập DN kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Quy định khoản 4 cho biết: tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.
Khoản 5 cho biết: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập DN theo quy định của pháp luật về DN hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là DN kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
Như vậy, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản sẽ phải thành lập DN theo quy định của pháp luật về DN hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là DN kinh doanh bất động sản).
Bên cạnh đó, cũng loại trừ 2 trường hợp quy định tại khoản 3, khoản 4, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm: cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập DN kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải thực hiện kê khai nộp thuế.
Cùng với đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mới mang tính kiểm soát nội dung, phân loại lại các hợp đồng hơn so với quy định hiện hành. Bên cạnh đó, trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập DN kinh doanh dịch vụ bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện dưới đây:
Một, không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của tòa án, quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu DN trên số vốn chủ sở hữu.
Hai, DN kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.
Ba, trường hợp DN kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
Căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định về nguyên tắc tính thuế như sau:
Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.
Trường hợp có doanh thu trên 100 triệu đồng sẽ phải kê khai và nộp thuế GTGT, với mức thuế là 5% của doanh thu tính thuế GTGT, theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC.
Đối với cá nhân có doanh thu trên 100 triệu đồng trong năm, họ cần nộp thuế TNCN, với mức thuế là 5% của doanh thu tính thuế TNCN, theo quy định trong Thông tư 40/2021/TT-BTC.
Ngô Sơn
