1. Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng
Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định:
"1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
2. Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản."
Căn hộ theo quy định nêu trên, thực tế thường được gọi là căn hộ chung cư mini. Do đó, có thể xác định các căn hộ chung cư mini sẽ được xem xét cấp sổ hồng từ ngày 1/8/2024 khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
2. Không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Cụ thể, Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:
"1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này."
Như vậy Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hay có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài của người dân vẫn còn đó, và làm căn cứ để được bồi thường. Quy định này giúp người dân thấy yên tâm hơn về vấn đề nhà ở khi số người sử dụng nhà chung cư hiện nay ngày càng gia tăng.
3. Quy định cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư diện phải phá dỡ
Theo Điều 74 Luật Nhà ở 2023, trường hợp quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.
Quyết định cưỡng chế di dời bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:
- Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải cưỡng chế di dời;
- Thời gian thực hiện cưỡng chế di dời;
- Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;
- Phương thức cưỡng chế di dời;
- Kinh phí thực hiện cưỡng chế di dời;
- Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện cưỡng chế di dời.
UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế di dời theo quyết định cưỡng chế di dời của UBND cấp tỉnh.
4. Mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội
Điều 76 Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội so với quy định hiện hành là:
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
5. Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Cũng trong thời hạn 5 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.
6. Phát triển quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại
Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.
Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
UBND cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Đất để phát triển nhà ở xã hội theo dự án bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê;
- Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;
- Diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023;
- Đất do doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở 2023.
7. Ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội để phát triển mạnh mẽ hơn loại nhà ở này
Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
8. Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp
Khoản 8 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 định nghĩa: "Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật này."
Theo đó điểm b khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
