1. Cách nhận biết đất có bị hạn chế quyền sử dụng đất hay không bằng Sổ đỏ năm 2024
Theo khoản 11 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT có quy định thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất được thể hiện trên Sổ đỏ như sau:
- Nội dung thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất thể hiện đối với các trường hợp như sau:
+ Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có ... m2 (nếu một phần thửa có hạn chế)) thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn ... (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ; khu vực bảo vệ, vành đai an toàn)”;
+ Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có ... m2 (nếu một phần thửa có hạn chế))... (ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ hiện có) theo ... (ghi tên giấy tờ có nội dung hạn chế)”;
+ Trường hợp cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì thể hiện: “Không được chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, trừ thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách và để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi”;
+ Trường hợp đăng ký đất đai mà không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thể hiện: “Người sử dụng đất giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý”;
+ Trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và người đó chưa chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi đăng ký đất đai cho người đó thể hiện hạn chế “... (ghi tên và thông tin người được thừa kế) là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (hoặc cá nhân nước ngoài) không được cấp Giấy chứng nhận”;
+ Trường hợp thửa đất không có hạn chế thì thể hiện: “-/-”;
- Phạm vi diện tích đất bị hạn chế quyền sử dụng là toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất thì được thể hiện trong sổ địa chính, trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất. Trường hợp hạn chế quyền sử dụng trên một phần thửa đất thì thể hiện thêm vị trí, ranh giới phần diện tích đất có hạn chế trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất.
Đồng thời, khoản 1 Điều 39 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT cũng quy định sơ đồ thửa đất được thể hiện các thông tin gồm:
- Thông tin về số thứ tự thửa đất, diện tích, hình thể thửa đất, tọa độ đỉnh thửa, chiều dài các cạnh thửa;
- Số hiệu thửa giáp ranh hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam;
- Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;
- Trường hợp thửa đất có phần diện tích đất sử dụng riêng của một người và phần diện tích đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần diện tích đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
Trường hợp đất có nhà chung cư hoặc công trình xây dựng không phải là nhà ở mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ sở hữu là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó;
Như vậy, nếu một phần thửa đất thuộc quy hoạch hay có chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất đi qua thì sẽ được thể hiện tại mục Sơ đồ thửa đất và mục Hạn chế về quyền sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Trường hợp thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất có cần đăng ký biến động đất đai không?
Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) mà có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.
Trường hợp có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.
Theo đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (có thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất), người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Đồng thời, theo khoản 6 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì trường hợp có thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề thì nộp văn bản về việc thay đổi quyền của người có quyền lợi liên quan theo quy định của pháp luật dân sự; trường hợp có thay đổi hạn chế quyền của người sử dụng đất theo văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ văn bản này để đăng ký biến động đất đai.
