1. Lý do không được thỏa thuận giá bồi thường
* Người dân không phải là chủ sở hữu đất đai
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nội dung này được quy định tại Hiến pháp và Luật Đất đai, cụ thể Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định rõ như sau:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.
Như vậy, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào. Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không thể tự mình sử dụng toàn bộ diện tích đất nên Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng những hình thức như:
(1) Công nhận quyền sử dụng đất: Là việc Nhà nước trao quyền cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất, giao đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Ví dụ: Đất có nguồn gốc do khai hoang.
(2) Nhà nước giao đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định giao đất.
(3) Nhà nước cho thuê đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng quyết định cho thuê đất.
* Không phải là chủ sở hữu nên không có quyền thỏa thuận giá bồi thường
Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”.
Như vậy, người sử dụng đất dù có đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định của Luật Đất đai nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai nên không có đủ 03 quyền năng của chủ sở hữu tài sản, gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Vì không phải là chủ sở hữu nên khi Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận, quyết định giá bồi thường về đất.
Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người dân không được thỏa thuận giá bồi thường vì không phải là chủ sở hữu đất đai.
2. Được thỏa thuận khi doanh nghiệp thực hiện dự án?
Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”.
Theo quy định trên, cùng là thực hiện dự án nhưng nếu thu hồi đất không phải “để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 mà thay vào đó doanh nghiệp trực tiếp làm việc với người dân để có quỹ đất thì khi đó người dân có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá thuê đất với doanh nghiệp.
Lưu ý: Bài viết này không giải thích trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo giá nhà nước và sau đó bàn giao lại mặt bằng cho doanh nghiệp, rồi doanh nghiệp thực hiện dự án hoặc phân lô bán nền với giá rất cao.
3. Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. Giá đất để tính tiền bồi thường còn được gọi là giá đất cụ thể.
Theo điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng với trường hợp tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi được tính theo công thức sau:
Giá trị thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Trong đó:
- Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm.
- Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.
Theo https://luatvietnam.vn
