Tư vấn

1. Cấp sổ hồng cho người mua nhà chung cư mini

Tại Luật Nhà ở năm 2023 mặc dù không có khái niệm chung cư mini nhưng có thể hiểu đây là loại nhà ở có từ 02 tầng trở lên. Theo đó, khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ: "Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản."

Trong đó, các loại căn hộ sẽ được cấp Sổ đỏ theo quy định này gồm:

• Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà mỗi tầng được xây dựng, thiết kế để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ.
• Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Như vậy, có thể thấy, hình thức của hai loại nhà ở nêu trên tương tự như cách gọi hiện nay là chung cư mini. Do đó, từ 01/01/2025 - ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, chung cư mini có thể sẽ được cấp Sổ hồng nếu đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định của Luật Nhà ở và luật về kinh doanh bất động sản

2. Bổ sung đối tượng được mua nhà ở xã hội

Đây là một trong các chính sách mới về đất đai nhà ở từ 2025 đáng chú ý tại Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể, các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49 với các điều kiện nêu tại Điều 51 Luật Nhà ở 2023 cụ thể như sau:

Như vậy, so với các quy định cũ tại Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014, có rất nhiều đối tượng được bổ sung cho trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội từ năm 2025: Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp, sinh viên các trường chuyên biệt...

3. Công nhân khu công nghiệp được hỗ trợ nhà

Đây tiếp tục là một trong những chính sách mới về đất đai nhà ở từ 2025 đáng chú ý nhất tại Luật Nhà ở năm 2023.

Cụ thể, Điều 91 Luật Nhà ở năm 2023 quy định chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.

Trong đó, điều kiện được thuê nhà lưu trú công nhân là:

• Phải có hợp đồng thuê, sử dụng lao động.
• Có hợp đồng lao động.
• Có xác nhận của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.

Việc xét duyệt sẽ do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân thực hiện. Nếu cho công nhân của mình thuê lại thì sẽ do doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thực hiện.

4. Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III

Bên cạnh chính sách mới về đất đai nhà ở từ 2025 tại Luật Nhà ở 2023 thì ở Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 cũng có nhiều quy định đáng chú ý. Cụ thể, về việc phân lô, bán nền từ 2025 sẽ mở rộng phạm vi không được thực hiện phân lô, bán nền hơn so với trước đây.

Theo đó, điểm a khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Do đó, tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản, Quốc hội đã “siết chặt” điều kiện được phân lô bán nền bởi quy định: "Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở."

Theo quy định này, chỉ phân lô bán nền với đất không thuộc các phường ở đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Trong khi đó, quy định cũ tại khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP chỉ không cho phép phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương hoặc khu có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm hoặc tại mặt tiền của tuyến đường cấp khu vực trở lên…

Như vậy, theo quy định mới, từ 2025, cả các phường thuộc đô thị loại II và đô thị loại III cũng sẽ không được phân lô, bán nền.

5. Quy định mới về mua, thuê mua nhà hình thành trong tương lai

Về việc mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất năm 2023 đã có một số điều chỉnh, thay đổi như sau:

5.1 Về việc đặt cọc

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản, người dân khi đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ phải đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai khi chúng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

Trong đó, hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cùng diện tích sàn xây dựng trong công trình.

5.2 Giảm tiền thanh toán trước

Song song với quy định về tiền đặt cọc không quá 5% giá bán thì Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng có quy định mới về thanh toán tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, các bên thực hiện thanh toán nhiều lần tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng:

- Thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc (quy định cũ không bao gồm tiền cọc).

- Những lần tiếp theo phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách (như vậy so với quy định cũ, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung căn cứ là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình cho bên mua).

- Bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.

- Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ hồng thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được cấp sổ hồng.

Đồng thời, Luật mới bổ sung thêm quy định về việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Với trường hợp này, cũng thanh toán nhiều lần và các lần được quy định như sau:

- Lần đầu: Không quá 3% giá trị hợp đồng gồm cả tiền cọc.

- Các lần tiếp theo: Phù hợp tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà ở, phần diện tích sản xây dựng nhưng tổng số tiền thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận.

6. Giá mua bán trong hợp đồng phải ghi đúng thực tế

Nhằm tránh thất thoát thuế trong kinh doanh bất động sản, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế."

Thực tế, trong mua bán nhà đất, có không ít trường hợp giá giao dịch thực tế và giá ghi trong hợp đồng là hai giá khác nhau: Giá trong hợp đồng thường thấp hơn giá thực hiện, thường ghi theo giá mua bán theo cách tính của Nhà nước để giảm bớt số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ mà các bên phải nộp.

Do đó, Quốc hội chính thức đưa quy định này vào Luật và để các bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản tự chịu trách nhiệm trong việc ghi giá mua bán trong hợp đồng với giá thực tế mua bán.

The luatvietnam.vn