1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép từ 01/01/2025
Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định.
Hiện nay, vẫn chưa có Thông tư, Nghị định nào quy định cụ thể về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, nếu KHÔNG THUỘC 07 trường hợp thuộc khoản 1 Điều 121 sau đây thì sẽ không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng từ cơ quan có thẩm quyền bao gồm:
|
TT |
Loại đất và mục đích chuyển |
|
1 |
Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp; |
|
2 |
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; |
|
3 |
Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn; |
|
4 |
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; |
|
5 |
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; |
|
6 |
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; |
|
7 |
Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ. |
Lưu ý: Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở/đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, nay lại có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất khu vực thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Chuyển mục đích không phải xin phép có cần phù hợp quy hoạch không?
Theo quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024, mặc dù là chuyển mục đích không phải xin phép nhưng do có đăng ký biến động nên vẫn cần phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Hiện nay, dù là quy định tại Luật Đất đai 2013 hay Luật đất đai 2024 thì đều chỉ đề cập tới điều kiện thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép. Tuy nhiên, không thể vì lý do “không phải xin phép” mà không cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất khu vực.
Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều đã được quy định rõ ràng. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện. Các trường hợp còn lại sẽ thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh.
Tuy nhiên vẫn cần phải có các căn cứ nhất định khi xét chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại khoản 3, khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
- Đối với đất thuộc các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm; dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có); diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất thu hồi thì căn cứ vào:
- Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt.
- Quyết định đầu tư theo quy định
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư
- Quyết định chấp thuận nhà đầu tư
- Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư
- Đối với dự án tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì căn cứ vào:
- Quyết định đầu tư
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư
- Quyết định chấp thuận nhà đầu tư
- Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư
- Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất chuyển sang đất ở hoặc chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở: căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu theo quy định về quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
Hiện nay, vẫn còn nhiều địa phương bối rối trong xử lý các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép. Tuy nhiên, về cơ bản dù có hay không phải xin phép thì vẫn cần tuân thủ nguyên tắc đảm bảo với quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất của khu vực.
3. Năm 2024, diện tích chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?
Hiện nay, dù là Luật đất đai 2013 hay Luật đất đai 2024 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan thì cũng chưa có văn bản nào quy định về hạn mức, diện tích tối đa được chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, việc hạn mức chuyển mục đích sử dụng vẫn cần phụ thuộc vào các căn cứ:
(1) Tùy thuộc vào nhu cầu của người muốn chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, xác minh thực địa và quy hoạch để xem có được chuyển hết đối với hạn mức đó không.
(2) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền quy định.
Nói tóm lại, UBND cấp huyện sẽ là cơ quan xét và quyết định xem đất có được chuyển đổi mục đích sử dụng hay không cũng như là hạn mức, diện tích được chuyển là bao nhiêu.
Theo Luật Việt Nam.
