Đây là quy định mới nhằm phân định rõ trách nhiệm của Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 ngày 18 tháng 01 năm 2024, thay thế Luật Đất đai năm 2013, với nhiều nội dung mới liên quan đến chính sách về giá đất đã được Quốc hội thông qua (như tài chính đất đai, giá đất; xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương các cấp trong quản lý, sử dụng đất đai).
Ngày 29/6/2024 ,Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 với 404/469 Đại biểu Quốc hội tham gia biểu quyết tán thành. Theo đó Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/8/2024. Thời điểm sớm hơn 05 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 01/01/2025.
Tháng 03 năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 222/QĐ- TTg về việc Ban hành kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15, tại phụ lục danh mục và phân công cơ quan chủ trì soạn thảo văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng các nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai để hướng dẫn các quy định được giao tại Luật Đất đai gồm 06 Nghị định ,trong đó có Nghị định quy định về giá đất.
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định cụ thể về phương pháp định giá đất quy định tại Điều 158 Luật Đất đai ; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại Điều 159; định giá đất cụ thể quy định tại Điều 160; điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều 162; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.
Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể
Luật Đất đai năm 2013 (Khoản 3, 4 Điều 114) trao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Bên cạnh đó, các quy định liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể đang được quy định tại Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của Hội đồng thẩm định bảng giá đất; việc thẩm định phương án giá đất, phương án hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của Hội đồng thẩm định giá đất, đồng thời một phần được đưa vào Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ.Tuy nhiên, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không còn hình thức Thông tư liên tịch giữa các Bộ . Do đó, Luật Đất đai 2024 đã giao Chính phủ quy định cụ thể về phương pháp định giá đất ; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại ; định giá đất cụ thể quy định tại Điều 160...
Tại Chương IV (từ điều 30 đến 36) Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; nguyên tắc hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; trình tự hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; nội dung thẩm định giá đất cụ thể; trách nhiệm, quyền hạn của Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, các thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; việc hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất . Các quy định mới thể hiện sự minh bạch trong triển khai thực hiện, làm rõ trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức trong thẩm định phương án giá đất, đảm bảo tính khách quan, độc lập trong hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất, nâng cao chất lượng công tác quyết định giá đất cụ thể.
UBND quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể
Cơ quan tài chính cùng cấp trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định phương án giá đất theo hình thức Hội đồng hoạt động thường xuyên hoặc Hội đồng hoạt động theo vụ việc, trong đó:
Đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức tư vấn xác định giá đất được thuê để xác định giá đất cụ thể.
Chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá.
Cơ quan tài chính cùng cấp trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có thẩm quyền quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng, bao gồm: đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính cùng cấp làm Tổ trưởng và đại diện các cơ quan có chức năng quản lý đất đai, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định. Tổ giúp việc có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét tại phiên họp thẩm định.
Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể
Tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành xác định giá đất cụ thể gồm các nội dung sau:
Thứ nhất, thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin
- Các thông tin cần thu thập gồm thông tin về thửa đất định giá, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất.
Việc thu thập, tổng hợp thông tin về thửa đất, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 02 đến Mẫu số 03 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này;
- Tổ chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thu thập thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.
Thứ hai, lựa chọn phương pháp định giá đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.
Thứ ba, xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất
- Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
- Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất thực hiện theo Mẫu số 16 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này. Chứng thư định giá đất thực hiện theo Mẫu số 17 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này.
Thẩm định giá đất cụ thể
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra tính đầy đủ về nội dung của Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; xây dựng Tờ trình về phương án giá đất, văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất; trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định phương án giá đất. Hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể gồm:
- Văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất;
- Tờ trình về phương án giá đất;
- Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất;
- Hồ sơ định giá đất cụ thể.
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định phương án giá đất và gửi văn bản thẩm định phương án giá đất đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền Quyết định giá đất cụ thể
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Hồ sơ phương án giá đất trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể gồm:
- Tờ trình về phương án giá đất của cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
- Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, Chứng thư định giá đất;
- Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
- Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
- Báo cáo tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất theo văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.
Trường hợp giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cung cấp phương án giá đất đã được tiếp thu hoàn thiện theo quy định tại khoản 1 Điều này cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm lưu trữ và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương. Hồ sơ định giá đất cụ thể được lưu giữ ít nhất là mười năm, kể từ ngày có quyết định có phê duyệt giá đất cụ thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Tại khoản 5 Điều 35 Nghị định này quy định, cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể chịu trách nhiệm về áp dụng nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể đã được quy định tại Nghị định này; không chịu trách nhiệm về các nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.
Với quy định mới này những người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể sẽ yên tâm hơn trong công tác về xác định giá đất, theo đó họ không chịu trách nhiệm về các nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định,phê duyệt hoặc giải quyết trước đó,giải quyết được những khó khăn vướng mắc trong thực tiễn xác định giá đất cụ thể.
Theo Luật sư Việt Nam
