1. Cho thuê đất khi chưa có Sổ đỏ được không?
Cho thuê đất là quyền cơ bản của người sử dụng đất, việc cho thuê đất phải đảm bảo đủ điều kiện và quy trình, thủ tục theo đúng quy định pháp luật.
Tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Theo quy định nêu trên, người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chỉ đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 còn quy định cụ thể về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất, theo đó, người sử dụng đất được cho thuê đất khi:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên, người sử dụng đất không được cho thuê đất khi chưa được cấp Sổ đỏ.
2. Cho thuê đất khi chưa có Sổ đỏ sẽ bị phạt
Trường hợp cho thuê đất khi không có Sổ đỏ có thể bị xử phạt theo quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Cụ thể:
- Phạt tiền từ 03 - 05 triệu đồng đối với khu vực nông thôn, từ 05 - 10 triệu đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai;
- Phạt tiền từ 05 - 10 triệu đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10 - 20 triệu đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ 02 điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai.
Ngoài ra, cá nhân, hộ gia đình vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả sau:
- Buộc bên thuê đất phải trả lại đất cho người sử dụng đất;
- Buộc hoàn trả tiền cho thuê đã thu trong thời gian sử dụng đất còn lại;
- Buộc bên cho thuê phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do cho thuê đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm.
3. Thủ tục làm Sổ đỏ cho đất thế nào?
Như đã trình bày ở trên, người sử dụng đất chỉ được cho thuê đất khi đất này đã được cấp Sổ đỏ. Về điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất, bạn đọc có thể tham khảo chi tiết tại bài viết: Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất có giấy tờ và không có giấy tờ
Về thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất được thực hiện theo các bước sau đây (căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 1085/QĐ-BTNMT).
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại:
Cách 1: UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã.
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).
- Nếu hồ sơ đủ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận.
- Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).
Bước 4: Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
- Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp xong các khoản tiền, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất
Bước 6: Trả kết quả.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.
Theo luatvietnam.vn
