Thực tế sử dụng đất hiện nay vẫn có nhiều vướng mắc liên quan đến đề nghị công nhận quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất. Đây là một nội dung không mới nhưng trong quá trình thực hiện đã không có sự thống nhất áp dụng của các địa phương trên cả nước đẫn đến tỷ lệ người sử dụng đất khiếu nại, khởi kiện về nội dung này rất lớn.
Cụ thể, tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Cụ thể hóa Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai, tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định chi tiết các loại Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 có tên người sử dụng đất, bao gồm:
1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.
3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật
8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.
Trong đó tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định “Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập”.
Tuy nhiên, tại Công văn số 1568/BTNMT–ĐKTKĐĐ của Bộ tài nguyên và môi trường ngày 25 tháng 4 năm 2007 về việc “ sử dụng sổ dã ngoại và sổ mục kê đất đai” thì “sổ đăng ký ruộng đất ( lập theo quy định tại quyết định số 56-ĐKTK) được coi là loại giấy tờ về quyền sử dụng đất vì các sổ này chỉ ghi đối với những người sử dụng đất đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và được hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã thẩm tra, xác nhận là sử dụng hợp pháp, đồng thời được ủy ban nhân dân cấp huyện xét duyệt công nhận ( theo quy định tại quyết định số 56-ĐKTK)”.
Như vậy, Nghi định 43/2014/NĐ-CP quy định chỉ cần “Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập”, còn tại Công văn văn số 1568/BTNMT–ĐKTKĐĐ hướng dẫn chi tết lại yêu cầu danh sách này do “Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã thẩm tra, xác nhận là sử dụng hợp pháp, đồng thời được ủy ban nhân dân cấp huyện xét duyệt công nhận”.
Vấn đề lập danh sách hộ sử dụng đất, vào sổ lưu trữ của chính quyền cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập là điểu hiển nhiên đúng với chứng năng quản lý của mình. Người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký, kê khai.
Thực tế, tại nhiều địa phương, hoạt động quản lý đất đai được thực hiện không thống nhất, không đầy đủ dẫn đến rất nhiều địa phương gặp trường hợp có Sổ Đăng ký ruộng đất (theo mẫu 5b) được lập khi thực hiện Chỉ thị 299/TTg chỉ có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã mà chưa được Ủy ban nhân dân cấp huyện xác nhận. Như vậy, theo quy định về giấy tờ quyền sử dụng đất nếu rơi vào trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có diện tích cụ thể, và diện tích đó lớn hơn 05 (năm) lần hạn mức đất ở ( đối với đất có nguồn gốc trướng ngày 18/12/1980) nhưng vẫn không được công nhận toàn bộ là diện tích đất ở theo giấy tờ do không đủ điều kiện là Sổ đăng ký ruộng đất phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện xác nhận.
Xuất phát từ thực tiễn quản lý đất đai trước đây lỏng lẻo, không chặt chẽ, đây là do lỗi của chính quyền địa phương trong quá trình tổ chức thực hiện thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất tại thời điểm đó mà không phải do lỗi của người sử dụng đất. Quan điểm để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất đã chấp hành đúng pháp luật đất đai, bảo đảm sự công bằng trong cấp Giấy chứng nhận giữa người đã có tên trong sổ đăng ký ruộng đất đã được xác nhận đầy đủ và có tên trong sổ đăng ký ruộng đất thì cần công nhận quyền lợi tương đương nhau.
Bởi vậy, trong một nội dung pháp luật điều chỉnh, cần có quy định đồng nhất, giải thích triệt để, tránh việc lúng túng trong áp dụng pháp luật cũng như bảo hộ tối đa các quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất
Ths – Luật sư Trần Thị Khánh Hương
