Để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (hay tặng cho đất đai), Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành các án lệ có liên quan như sau:
- Án lệ số 03/2016/AL ngày 06/4/2016 về giải quyết vụ án ly hôn trong đó công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con áp dụng trong trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất.
- Án lệ số 14/2017/AL ngày 14/12/2017 về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng, áp dụng đối với trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp; trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.
- Án lệ số 52/2021/AL ngày 25/11/2021 về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất, áp dụng trong trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết. Trường hợp này, phải xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.
Điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất được xác định như sau:
(1) Quyền sử dụng đất được tặng cho đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai 2013, theo đó:
- Người tặng cho là người nhận được quyền sử dụng đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Người tặng cho là người có quyền sử dụng đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(2) Quyền sử dụng đất tặng cho không có tranh chấp. Để bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể khác cũng như tránh việc phát sinh các tranh chấp sau này bắt buộc các bên chỉ có thể thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất khi không có tranh chấp liên quan hoặc tranh chấp đã được giải quyết.
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
(4) Quyền sử dụng đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật. Đối với các trường hợp đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì khi hết thời hạn này, quyền sử dụng đất của người được giao hoặc cho thuê cũng sẽ chấm dứt nên người sử dụng đất muốn thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất của mình phải thực hiện khi đất còn trong thời hạn sử dụng.
Ngoài ra, theo quy định tại các điều 191 và 192, Luật Đất đai 2013, khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác phải bảo đảm thuộc những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho. Đối với đất tặng cho là đất trồng lúa thì bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp. Đối với đất ở hay đất nông nghiệp nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (phân khu bảo vệ, phục hồi sinh thái) chỉ được tặng cho đối với người đang sinh sống trong khu vực này.
Luật sư Nguyễn Hoàng Thịnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội
daibieunhandan.vn
